广深楼市新政打组合拳 地铁公司加大投入房地产

发布日期:2023-12-04 13:12    点击次数:83

  来源:中国经营报

  本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

  当下,楼市已进入买方市场。一线城市中,广州、深圳今年的“金九银十”以“认房不认贷”、部分区域放开限购等楼市新政“组合拳”开局。

  根据中指研究院提供的数据,1—10月,广州新建商品住宅整体供应同比下降23.1%,成交同比增长3.4%;深圳新建商品住宅整体供应同比增长40.34%,成交同比减少7.37%。

  具体到房企表现,克而瑞数据监测显示,前10个月,越秀地产、保利、广州地铁包揽广州房企销售金额前三名。根据中指研究院提供的数据,1—10月,深圳地铁位居深圳房企销售业绩排行榜第一,其次为华润置地、招商蛇口。

  事实上,房地产业务近年来已成为地铁公司的重要收入来源。深圳地铁2022年年报显示,“站城一体化开发”收入占公司总营收的66.9%,同期地铁运营收入仅占15.4%;广州地铁2022年完成市重点项目投资855亿元,其中超过三分之一的额度投向房地产业务板块。

  11月8日,广州地铁方面接受《中国经营报》记者采访时表示:“在售项目在所属区域板块始终保持相对领先的销售成绩,但受目前大环境影响,与我们的预期还是有不小差距。”针对房地产业务的下一步规划等相关内容,记者同步致电致函深圳地铁置业集团有限公司(以下简称“深铁置业”)方面,截至发稿,对方未予以回应。

  市场活跃度有所提升

  在广州,“认房不认贷”楼市新政拉开今年的“金九”序幕。9月20日,广州优化住房限购和增值税免税年限,即原先执行限购政策的番禺、黄埔、花都等三区正式放开限购,二手房增值税免征期“5年改2年”。至此,广州成为首个部分放开限购的一线城市,为“银十”的到来埋下伏笔。

  其中,合富研究院提供的数据显示,在国庆“十一假期”期间,广州全市成交规模环比增长150%,但假期结束后,成交量出现回落。

  根据中指研究院统计,10月,广州新批商品住宅21.4万平方米,环比下降75.9%,同比下降64%;新建商品住宅成交面积71.2万平方米,环比增长2.4%,同比增长35.2%,同比由跌转涨。

  中指研究院指出,受政策利好带动需求释放以及开发商积极推货影响,广州10月整体市场成交稳步回升。其中,番禺、黄埔、增城的成交面积合计占广州全市的48.7%。价格方面,10月,广州新建商品住宅成交均价为39254元/平方米,环比下降2.8%,同比增长1.8%。

  二手住宅方面,广州中原研究发展部提供的数据显示,10月,广州二手住宅成交达9361宗,环比增长9.56%,同比增长41.3%,市场活跃度明显提高,网签均价环比增长6.87%至29879元/平方米。

  中指研究院提供的数据显示,1—10月,广州新建商品住宅整体供应638.7万平方米,成交704.6万平方米。1月份由于春节假期影响,市场供求持续走低;2、3月份,前期累积需求集中释放,市场持续走高,其中3月份的“小阳春”成色十足。进入4月,随着需求释放殆尽,后市需求动能不足,市场整体供求进一步回落,直至9、10月份受到多项政策利好,供求均有所回升。

  在深圳,“认房不认贷”等政策利好先后落地,亦为市场活跃度带来一定的正面激励。

  乐有家研究中心监测显示,10月,深圳一手住宅预售成交2654套,环比增长28%,结束了此前两个月的连续下滑;二手房方面,过户成交2774套,环比增长16%,接近今年5月水平,但与3月“小阳春”相比仍有较大差距。房价方面,10月,深圳新房成交均价为64388元/平方米,环比下降5.62%;二手房成交均价环比下降2%,结合当前房源成交价超七成低于指导价的数据来看,市场议价空间加大,业主让利明显。

  根据中指研究院提供的数据,1—10月,深圳新建商品住宅整体供应452.3万平方米,成交274.1万平方米。“银十”延续稳步修复行情,成交持续增长,但这主要是受到前期网签集中备案影响。

  展望后市,中指研究院认为,随着政策效力持续影响,以及年底开发商为加速资金回笼加大促销力度,广州四季度市场成交将呈稳步回升趋势;整体来看,深圳楼市的利好政策可带动部分购房需求释放,但其未来持续性仍存疑,新房市场或仍将面临较长调整期。

  克而瑞数据监测显示,截至10月底,广州商品住宅库存套为11.06万套,去化周期为18.9个月;乐有家研究中心监测显示,截至10月底,深圳新房库存面积约为498.3万平方米,仍维持在高位,去化周期上升至18.5个月。

  房企规模阵营分化

  当前,房地产市场供求关系发生重大变化,整体楼市仍将面临较长调整期,身处其中的房企在加强供应和积极营销去化等方面动作趋紧,以抢收市场。在这期间,房企规模阵营的销售表现出现分化。

  克而瑞数据监测显示,1—10月,广州TOP30房企权益销售金额为1885.69亿元,与去年同期规模相当;TOP20房企权益销售金额为1632.82亿元,为近三年来新低,同比下降1%;TOP10房企权益销售金额为1228.14亿元,同比下降5%;TOP3房企权益金额为799.11亿元,为近三年新高,同比增长5%。

  与此同时,近三年来,广州头部梯队房企的权益金额入围门槛逐年下降,且幅度持续扩大;腰部梯队房企的权益金额入围门槛持续增长,幅度均超过15%。1—10月,TOP20房企入围门槛为34.17亿元,同比增长29%,是所有梯队房企中入围门槛提升幅度最高的阵营;TOP10房企入围门槛为47.24亿元,同比下降18%,是所有梯队房企中入围门槛下降幅度最高的阵营。

  深圳房企方面,根据中指研究院提供的数据,1—10月,深圳销售金额TOP20房企合计销售1745.16亿元,同比下降29.24%,占深圳全市1—10月销售额的88.43%。房企销售金额TOP20的入榜门槛为33.85亿元,其中,TOP10房企销售额为1295.12亿元,同比下降27.14%;TOP11~20房企销售额为450.04亿元同比下降34.65%。

  值得注意的是,前10个月,在一众专业从事地产开发的房企中,两家地铁公司在广深两地的房地产销售业绩排名靠前。

  克而瑞数据监测显示,1—10月,广州地铁以权益金额102.19亿元、全口径金额223.42亿元位居广州房企销售金额榜第三名。在中指研究院的分析统计中,广州地铁以103.5亿元的权益金额位居第四。

  广州地铁方面对记者表示:“当前整个房地产市场仍处于低谷期,买方市场观望心态严重,但对于广州这样一个常住人口超过1000万的超大城市,住房的需求刚性存在。广州地铁作为地方国企,会履行好我们的社会责任,为广州市民提供满足更高生活质量的住房、消费和办公场所。同时,我们对自己的产品还是有充分信心的。”

  年报显示,2022年,广州地铁的房地产收入占比仅约为14%,但在房地产业务的开发模式上,有别于以往与其他房企合作开发,广州地铁近两年来开始尝试“单干”。广州地铁方面透露,目前在建房地产项目共17个,产品包括住宅、商业及城市综合体。其中,3个自主开发住宅项目在今年先后入市,分别为云城上品、云庐、珑璟台,联合操盘项目江语上品也于第三季度开放营销中心。

  在深圳,中指研究院提供的数据显示,1—10月,深圳地铁以221.38亿元的销售额位列深圳房企销售业绩排行榜第一,其销售面积为29.2万平方米,位居第二。克而瑞数据监测显示,1—10月,深铁置业在深圳房企流量销售金额排行榜中位居第二,金额为179.3亿元;同时,深铁置业以131.77亿元的权益销售金额排名第二,以86.08亿元的操盘金额排名第六。

  据深圳地铁介绍,近年来,深铁置业探索并形成了国内领先的“轨道+物业”模式,积累了十余年的轨道上盖综合开发经验。截至目前,深铁置业拥有29个轨道沿线上盖项目的综合开发权,总建筑面积约1669万平方米,当前在建面积约1187万平方米。深圳地铁在2022年年报中指出:“公司自主开发经营水平进一步提高,城轨交通的正外部效益内部化更为高效,更加有力地反哺轨道交通。”

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责任编辑:李桐



 




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